Conheça seus direitos: Saiba quando o pagamento da comissão de corretagem é indevido.

Em julgamento no último mês de junho, o STJ decide que não há obrigação de pagamento da comissão de corretagem em caso de desistência do comprador por fato atribuído ao corretor.

Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que isentou um casal de pagar comissão aos corretores responsáveis pela intermediação da venda de um imóvel, por terem omitido dos compradores informações importantes durante a negociação.

No caso em questão, os compradores pagaram o valor de R$ 400 mil reais de sinal e assinaram instrumento particular de compra e venda, mas solicitaram o distrato do negócio ao saber, posteriormente, da existência de demandas judiciais contra empresas das quais os vendedores eram sócios, situação que poderia acarretar a perda do imóvel. O valor do sinal pago foi devolvido ao casal.

Por tal motivo, os corretores ajuizaram ação de cobrança contra os vendedores com a finalidade de receberem a comissão de corretagem, sob o fundamento de que ela é devida mesmo em caso de arrependimento das partes, nos termos do artigo 725, do Código Civil.

O pedido foi julgado improcedente em primeira instância, sob o fundamento de que o pagamento da comissão não era devido já que o negócio não havia sido concluído, sendo também mantida no tribunal de segunda instância, com o argumento de que a motivação pelo cancelamento do negócio justificava o não pagamento do valor relativo à comissão de corretagem.

Os corretores recorreram ao STJ, contra esta decisão, sob a justificativa de que em razão da assinatura do compromisso de compra e venda e também pelo pagamento do sinal, ocorreu o resultado útil do negócio, sendo de direito deles a taxa de corretagem.

Apesar de tal alegação, a ministra relatora do processo no STJ, Ministra Nancy Andrighi, entendeu que os corretores não atuaram com diligência e nem com prudência, já que lhes cabia o dever de conferir previamente se existiam ações em desfavor dos vendedores, ou das pessoas jurídicas de quem eram sócios.

A ministra ressaltou, também, que o artigo 723, do Código Civil, obriga o profissional de corretagem a se pautar pela diligência e prudência ao mediar um negócio, o que não teria ocorrido na situação em questão. A ministra destacou ainda que a jurisprudência atual indica que a comissão de corretagem é devida se os trabalhos realizados pelo corretor resultarem efetivamente no consenso entre as partes quanto aos elementos do negócio.

É importante esclarecer que, pelo contrato de corretagem, o corretor é obrigado a desempenhar a mediação do negócio com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de maneira espontânea, todas as informações inerentes ao negócio, bem como informar aos compradores sobre o andamento dele.

Ainda, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da transação.

As obrigações do corretor, a par daquelas comuns a todo contrato, estão estipuladas no artigo 723 e seguintes do Código Civil.

No que tange à remuneração desse profissional, tem-se que ela é devida quando se consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude do arrependimento das partes.

Destarte, se posteriormente à realização do negócio houver o arrependimento de quaisquer das partes, tal fato não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o arrependimento se dê por causa estranha à sua atividade.

Por fim, devem-se analisar no caso concreto os motivos que ensejaram o arrependimento de uma das partes contratantes.

No caso em tela, ficou comprovado de que o arrependimento dos compradores se deu pelo fato de os corretores não terem indicado sobre a existência de ações judiciais contra os vendedores, o que poderia ensejar a perda do imóvel.

Assim, resta claro que, a partir do entendimento do STJ, não há que se falar no pagamento da comissão de corretagem em caso de desistência do comprador por situação atribuída ao corretor, como a falta de diligência e prudência.

Fonte: STJ – Acórdão do RECURSO ESPECIAL Nº 1.810.652 – SP (2018/0320507-7)

CLARISSA IASMINE V. S. CAETANO
LUIZA CARVALHO DE SOUZA LIMA